La Fed a fait s’effondrer le marché immobilier. Les constructeurs et les banques veulent de l’aide.


“Quiconque veut faire quoi que ce soit de manière bipartite devra le faire lors de cette session boiteuse ou cela ne se produira pas”, a déclaré le président et chef de la direction de la Conférence nationale sur le logement, David Dworkin, qui pense que la législation fiscale a une chance avant 2023. “L’année prochaine va être chaotique.”

La crise du logement est la plus grande victime de l’économie jusqu’à présent d’une série de hausses de taux de la Réserve fédérale visant à maîtriser l’inflation. Les prêteurs hypothécaires, dont Wells Fargo, ont déjà licencié des milliers d’employés cette année, et les coupes devraient se poursuivre.

La campagne de lobbying émergente menée par les constructeurs, les prêteurs et d’autres groupes de logement pour obtenir le soutien du gouvernement fédéral est un aperçu des débats politiques à venir si d’autres secteurs commencent à subir des ralentissements alors que les augmentations de taux se poursuivent.

Pour l’instant, les défenseurs du logement retiennent leur feu lorsqu’il s’agit de la Fed. Mais ils sont de plus en plus frustrés que leurs plaidoyers ne gagnent pas de terrain sur la Colline.

“Le problème le plus bipartite auquel un Congrès soit confronté est le logement”, a déclaré Jerry Howard, PDG de la National Association of Home Builders. “Ce congrès et les congrès précédents devraient être embarrassés.”

Faire une véritable brèche dans la crise nécessiterait une augmentation de l’offre de logements pour aider à soulager la pression sur les prix et stimuler plus d’activité sur le marché – et cela nécessiterait de nouveaux investissements de la part du Congrès, selon les défenseurs, les lobbyistes et les responsables de l’administration.

Le président Joe Biden et les législateurs démocrates avaient prévu de dépenser 150 milliards de dollars pour le logement – ​​y compris pour la construction de nouvelles maisons en plus d’une aide au logement élargie – dans le cadre de la loi sur le climat et la santé que Biden a signée en août. Les dépenses ont chuté lors des négociations pour un projet de loi allégé Sen. Joe Manchin (DW.Va.) pourrait soutenir.

“Si pendant Build Back Better, il vous restait des provisions de logement sur le plancher de coupe avec [Rep. Maxine] Eaux et Biden, comment cela va-t-il se passer dans le canard boiteux ? a déclaré un lobbyiste qui a requis l’anonymat pour parler franchement des chances de succès de son industrie. “Il n’y a pas moyen.”

Les responsables de l’administration ont déclaré que la Maison Blanche avait pris des mesures réglementaires pour encourager davantage de constructions, mais que des progrès significatifs nécessiteraient davantage de financement du Congrès et des réformes de zonage aux niveaux national et local pour éliminer certaines des pressions sur les prix sur les nouveaux développements. L’administration Biden soutient deux projets de loi bipartites qui élargiraient les allégements fiscaux pour les promoteurs de logements abordables.

“En fin de compte, cela nécessite des ressources”, a déclaré un responsable de la Maison Blanche qui a requis l’anonymat pour parler des interactions avec le lobby du logement et le Congrès. “Il s’agit d’un problème de ressources où les solutions sont clairement claires, et c’est pourquoi l’action du Congrès est certainement importante.”

Les critiques soutiennent que verser plus de dollars fédéraux dans le logement abordable ne parvient souvent pas à offrir aux personnes qu’il est censé aider.

“Ces programmes ont tendance à attirer une quantité massive de fraudes”, a déclaré Ed Pinto, chercheur principal à l’American Enterprise Institute et ancien cadre de Fannie Mae. “C’est juste un livre ouvert sur les fraudes potentielles et les malfaçons. Ces quartiers ont été arnaqués trop de fois par ces types de programmes.

Howard, l’un des rares lobbyistes de l’industrie et défenseurs du logement abordable à rencontrer de hauts responsables à la Maison Blanche en septembre, a déclaré que son message à l’administration Biden était simple : « Facilitez-nous la reconstitution de l’offre et le marché du logement va reculer, et l’inflation va baisser.

La secrétaire du HUD, Marcia Fudge, était présente au sept. 21 réunion, avec le directeur du Conseil économique national Brian Deese, la directrice du Conseil de politique intérieure Susan Rice et la directrice de l’Agence fédérale de financement du logement Sandra Thompson.

Fudge et la secrétaire au Trésor Janet Yellen ont écrit un éditorial après la réunion appelant les gouvernements des États et locaux à canaliser les fonds inutilisés du plan de sauvetage américain vers la construction et la réhabilitation de logements.

Dworkin, un autre représentant de l’industrie à la réunion de la Maison Blanche, a également lié un terrain pour la construction de plus de maisons à l’inflation. Le coût du logement représente environ un tiers de la mesure officielle de l’inflation. Dworkin a déclaré que la construction de logements plus abordables est “contre-inflationniste” car des loyers plus élevés persisteront sans unités supplémentaires pour répondre à la demande.

“Il est douloureusement clair que nous avons besoin de plus d’argent pour la production de logements, car si nous ne traitons pas la pénurie de logements, nous n’allons pas lutter adéquatement contre l’inflation”, a-t-il déclaré. “Nous allons lutter contre l’inflation pendant longtemps – il est temps de construire des logements dans le but de réduire les coûts du logement.”

L’industrie fonde ses espoirs d’augmentation de l’offre sur deux projets de loi bipartites – la loi sur l’investissement dans les maisons de quartier P. 98 (117) et la Loi sur l’amélioration du crédit pour le logement abordable P. 1136 (117) – qui élargirait les crédits d’impôt offerts aux promoteurs qui construisent des logements abordables. L’éditorial de Fudge-Yellen a qualifié les projets de loi de “moyen le plus rapide d’augmenter la production et la préservation de logements locatifs abordables et de logements occupés par leur propriétaire dans les communautés du pays”.

L’adoption de la législation conduirait à la création de plus de 2 millions d’unités de logement sur 10 ans, selon les groupes de l’industrie du logement.

L’espoir parmi les défenseurs est que le Congrès adoptera les projets de loi dans le cadre d’un paquet fiscal de fin d’année lorsque les législateurs reviendront après les élections de mi-mandat.

“Nous sommes pour une approche globale pour rendre le logement plus accessible, disponible et abordable”, a déclaré Shannon McGahn, responsable du plaidoyer à la National Association of Realtors. “Le manque d’inventaire est là où nous pensons qu’il est possible de faire agir le Congrès, l’administration et les gouvernements des États et locaux également.”

La Loi sur l’amélioration du crédit pour le logement abordable réviserait et élargirait l’actuel crédit d’impôt pour le logement des personnes à faible revenu, un incitatif fiscal pour la construction de logements locatifs abordables. La Loi sur l’investissement dans les maisons de quartier établirait un nouveau crédit d’impôt aux entreprises pour aider à financer la construction et la réhabilitation de maisons dans les zones économiquement défavorisées.

L’inclusion des factures dans toute facture fiscale de fin d’année dépendra probablement des négociations entourant des éléments plus importants comme le crédit d’impôt pour enfants. Les agents immobiliers souhaitent également que les législateurs adoptent un projet de loi qui accorderait aux vendeurs de maisons une plus grande réduction des impôts sur les plus-values.

Le Congrès étant un pari incertain, les lobbyistes du secteur hypothécaire se tournent vers les agences fédérales pour agir.

L’Agence fédérale de financement du logement, le 10 octobre. Le 24 février, Fannie Mae et Freddie Mac, les sociétés contrôlées par le gouvernement à l’origine d’environ la moitié du marché hypothécaire résidentiel du pays, élimineront les frais initiaux pour certains accédants à la propriété et les prêts – une décision que l’industrie a applaudie.

Les groupes commerciaux de l’industrie ont également demandé à plusieurs reprises à l’administration de réduire la prime annuelle facturée sur les prêts assurés par la Federal Housing Administration, qui vont principalement aux acheteurs à faible revenu et aux premiers acheteurs.

Le revenu annuel nécessaire pour acheter la maison au prix médian il y a moins de trois ans était de 64 400 $ et dépasse maintenant 120 000 $, a noté une coalition de lobbyistes du logement et de groupes de défense des droits civiques dans une lettre le mois dernier appelant HUD à réduire les primes pour les prêts FHA.

Le groupe de prêteurs hypothécaires pousse également la FHA à augmenter les limites de prêt pour les logements multifamiliaux. Mais les lobbyistes reconnaissent que les changements réglementaires qu’ils recherchent ne sont pas une panacée pour les malheurs du marché du logement.

“Ce sont des succès de base”, a déclaré Mike Flood, vice-président principal de la Mortgage Bankers Association. “Mais au bout d’un moment, quelques coups sûrs de base vous permettent d’obtenir quelques points au tableau.”



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