Le marché immobilier britannique risque un ralentissement majeur alors que les craintes de récession se profilent


Les économistes prédisent que la flambée des taux d’intérêt et la baisse des prix marqueront la fin du boom du marché immobilier britannique de 13 ans, ce qui pourrait entraîner une chute des prix de l’immobilier.

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LONDRES – Le marché immobilier britannique pourrait être au bord d’un ralentissement majeur, certains observateurs du marché mettant en garde contre un effondrement des prix pouvant atteindre 30%, les données indiquant la plus forte baisse de la demande depuis la crise financière mondiale.

Les nouvelles demandes d’achat de maisons ont plongé en octobre à leur plus bas niveau depuis le krach financier de 2008, à l’exclusion de la période du premier verrouillage de Covid-19, a montré le dernier rapport des enquêteurs sur le logement de la RICS la semaine dernière.

Pendant ce temps, l’indice MSCI UK Quarterly Property Index, qui suit l’immobilier commercial, de bureau, industriel et résidentiel, a chuté de 4,3 % au cours des trois mois se terminant en septembre, marquant la pire performance du secteur depuis 2009.

Le ralentissement du marché marque un répit après une frénésie d’achat de maisons provoquée par la pandémie pendant deux ans, les transactions immobilières en septembre ayant baissé de 32 % par an par rapport au pic de 2021.

Mais alors que l’ère de l’argent bon marché s’estompe et que la Banque d’Angleterre double ses hausses de taux anti-inflationnistes pour contrer le mini-budget chaotique, les économistes disent que le ralentissement pourrait être plus aigu qu’on ne le pensait.

Bien qu’une correction des prix de l’immobilier soit largement attendue… elle semble se dérouler plus rapidement que prévu.

Kallum Pickering

économiste principal, Berenberg

“Bien qu’une correction des prix de l’immobilier soit largement attendue dans le cadre de la récession en cours, elle semble se dérouler plus rapidement que prévu”, a écrit jeudi Kallum Pickering, économiste principal chez Berenberg, à propos du marché britannique.

La banque d’investissement voit désormais les prix de l’immobilier au Royaume-Uni baisser d’environ 10 % d’ici le deuxième trimestre 2023. Mais certains prêteurs sont moins optimistes.

Nationwide, l’un des plus grands fournisseurs de prêts hypothécaires du Royaume-Uni, a déclaré plus tôt ce mois-ci que les prix de l’immobilier pourraient s’effondrer jusqu’à 30 % dans le pire des cas. Pendant ce temps, les estimations les plus sombres de 2023 des banques Lloyds et Barclays indiquent des baisses de près de 18% à plus de 22%, respectivement.

En effet, les prix ont déjà commencé à baisser à certains endroits, selon le site de recherche immobilière Rightmove, qui a déclaré lundi que les vendeurs avaient réduit les prix de 1,1 % en octobre, portant le prix moyen d’une maison nouvellement commercialisée à 366 999 £ (431 000 $).

Augmentation des problèmes de délinquance hypothécaire

Le Royaume-Uni n’est pas seul. La hausse des taux d’intérêt, la flambée de l’inflation et le choc économique de la guerre de la Russie en Ukraine ont lourdement pesé sur le marché mondial du logement.

Une analyse récente d’Oxford Economics a montré que les prix de l’immobilier devraient chuter dans neuf des 18 économies avancées, l’Australie, le Canada, les Pays-Bas et la Nouvelle-Zélande étant parmi les marchés les plus exposés à des baisses allant jusqu’à 15 à 20 %.

“Il s’agit des perspectives les plus inquiétantes du marché du logement depuis 2007-2008, avec des marchés en équilibre entre la perspective de baisses modestes et des baisses beaucoup plus prononcées”, a écrit le mois dernier Adam Slater, économiste en chef chez Oxford Economics.

Les enquêteurs du logement ont signalé la plus forte baisse des nouvelles demandes d’acheteurs en octobre depuis la crise financière, à l’exclusion de la période pendant les fermetures de Covid-19.

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Mais le paysage économique unique du Royaume-Uni l’expose à un risque plus élevé d’impayés hypothécaires, selon Goldman Sachs. Les facteurs en jeu incluent la détérioration de la situation économique britannique, la sensibilité des taux de défaut aux ralentissements et la durée plus courte des prêts hypothécaires britanniques par rapport à la zone euro et aux États-Unis.

“En regardant à travers les pays, nous constatons un risque relativement plus élevé d’augmentation significative des taux de défaillance hypothécaire au Royaume-Uni”, a écrit Yulia Zhestkova, économiste à la banque, dans un rapport la semaine dernière.

Pendant ce temps, la hausse des risques de chômage – un baromètre historique des taux de délinquance – ajoute à la pression sur le Royaume-Uni, qui, selon Goldman Sachs, est “déjà en récession”.

Les risques de chômage pèsent lourd

L’économie britannique s’est contractée de 0,2% au troisième trimestre 2022, ont révélé vendredi les derniers chiffres du PIB. Un autre trimestre consécutif de baisse au cours des trois mois précédant décembre indiquerait que le Royaume-Uni est en récession technique.

La Banque d’Angleterre a averti plus tôt ce mois-ci que le Royaume-Uni était désormais confronté à sa plus longue récession depuis le début des records il y a un siècle, le ralentissement devant durer jusqu’en 2024.

Si le chômage devait augmenter fortement, les dangers pour les marchés du logement seraient considérablement amplifiés.

Adam Slater

économiste en chef, Oxford Economics

Décrivant les perspectives comme “très difficiles”, la banque centrale a déclaré que le chômage doublerait probablement pour atteindre 6,5% au cours de la crise de deux ans, affectant environ 500 000 emplois.

Une telle flambée du chômage pourrait “considérablement” augmenter les risques pour le marché du logement en créant potentiellement une vague de ventes forcées et de saisies, a averti Oxford Economics dans son rapport. En effet, selon l’analyse de Goldman Sachs, pour chaque augmentation d’un point de pourcentage du taux de chômage au Royaume-Uni, les impayés hypothécaires ont tendance à augmenter de plus de 20 points de base après un an.

“Si le chômage devait augmenter fortement, les dangers pour les marchés du logement seraient considérablement amplifiés”, a déclaré Slater.

Pas une crise financière de 2008

Pourtant, une grande partie des perspectives dépendra de la prochaine déclaration budgétaire du gouvernement jeudi, lorsque le ministre des Finances Jeremy Hunt devrait dévoiler 60 milliards de livres sterling (69 milliards de dollars) de hausses d’impôts et de réductions de dépenses qui devraient peser lourdement sur la croissance.

Certains stratèges ont déclaré que Hunt pourrait retarder une grande partie des économies jusqu’après les prochaines élections – prévues au plus tard en janvier 2025 – dans le but de protéger l’économie au plus fort de la récession. Cependant, Hunt a été franc en mettant en garde contre les décisions « alléchantes » à venir.

La Banque d’Angleterre, pour sa part, a insisté sur le fait qu’elle continuerait d’augmenter les taux, mais jusqu’à un sommet potentiellement plus bas.

Pourtant, même avec peu de relâchement prévu pour le marché du logement à court terme, les économistes affirment que les risques d’un choc se répercutant sur l’ensemble du marché financier sont minimes.

Une plus grande réglementation et une capitalisation adéquate du secteur bancaire à la suite de la crise financière ont limité l’exposition aux prêts hypothécaires à risque. Pendant ce temps, la majorité de la dette immobilière incombe aux ménages disposant de réserves d’épargne raisonnables, a déclaré Pickering de Berenberg.

“Nous voyons un risque limité que la correction en cours du marché immobilier se transforme en une autre crise financière”, a-t-il ajouté.

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