Le président de la Fed, Powell : la « bulle immobilière » américaine s’est formée pendant la pandémie et maintenant « le marché du logement passera par l’autre côté »

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En 2005, le président de la Fed, Alan Greenspan, a déclaré au Congrès qu’une “bulle des prix de l’immobilier pour la nation dans son ensemble ne semble pas probable”. Bien sûr, non seulement une bulle immobilière s’était formée, mais elle approchait de son apogée au moment même où Greenspan délivrait ce message sur Capitol Hill.

Avance rapide jusqu’en 2022, et les cicatrices de la dernière bulle ont clairement rendu les économistes moins effrayés à reconnaître une bulle immobilière, même s’ils pensent que la bulle pourrait être moins dangereuse que celle qui s’est formée au début des années 2000.

Mardi, l’économiste le plus puissant du monde a fait exactement cela: S’exprimant lors d’un événement du Brookings Institute, le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré à l’auditoire que la flambée des prix de l’immobilier pendant le boom immobilier pandémique qualifie un “bulle immobilière.”

« Au sortir de la pandémie, [mortgage] les taux étaient très bas, les gens voulaient acheter des maisons, ils voulaient sortir des villes et acheter des maisons en banlieue à cause du COVID. Donc vous aviez vraiment une bulle immobilière, vous aviez des prix de l’immobilier qui montaient [at] des niveaux très insoutenables et une surchauffe et ce genre de choses. Donc, maintenant, le marché du logement passera par l’autre côté et, espérons-le, se situera mieux entre l’offre et la demande”, a déclaré Powell.

Selon les déclarations passées de Powell, ce processus d'”équilibre” du marché immobilier américain a déjà commencé. En juin, Powell a déclaré que la flambée des taux hypothécaires aiderait à “réinitialiser” le marché immobilier américain. Puis, en septembre, Powell a déclaré aux journalistes que nous étions officiellement entrés dans une “difficile [housing] correction” qui rétablirait “l’équilibre” du marché.

Cette reconnaissance de « bulle » par Powell fait suite à un article publié en novembre par la Federal Reserve Bank de Dallas sous le titre « Skimming US Housing Froth a Delicate, Daunting Task ». L’article soutenait que les décideurs politiques devraient essayer de dégonfler la bulle plutôt que de l’éclater.

“Dans l’environnement actuel, alors que la demande de logements montre des signes de ralentissement, la politique monétaire doit soigneusement enfiler l’aiguille pour faire baisser l’inflation sans déclencher une spirale descendante des prix de l’immobilier – une vente massive de logements – qui pourrait aggraver un ralentissement économique. », écrit Martínez-García à la Fed de Dallas. «Une grave crise du logement due à la montée en flèche de la pandémie n’est pas inévitable. Bien que la situation soit difficile, il reste une fenêtre d’opportunité pour dégonfler la bulle immobilière tout en atteignant le résultat préféré de la Fed d’un atterrissage en douceur.

Pour mieux comprendre où nous pourrions nous diriger ensuite, examinons plus en profondeur les commentaires de Powell sur le logement.

Le marché immobilier américain est devenu objectivement dynamique pendant la pandémie. En fait, les données produites par la Fed de Dallas (voir le graphique ci-dessus) montrent que les prix des maisons en 2022 sont en fait plus détachés des fondamentaux sous-jacents qu’ils ne l’étaient en 2005 et 2008.

Au cours de l’année à venir, ces Fondamentaux détachés devraient commencer à guérir un peu. C’est un point de vue partagé par des entreprises comme Morgan Stanley, Zonda, KPMG, John Burns Real Estate Consulting, Moody’s Analytics, Goldman Sachs, Wells Fargo, Fannie Mae et Zelman & Associates. Ces entreprises estiment que l’abordabilité « sous pression » (c’est-à-dire que les taux hypothécaires ont grimpé de 3 points de pourcentage juste après que les prix des maisons aux États-Unis ont grimpé de 40 %) entraînera une nouvelle baisse des prix des maisons en 2023. Si les prix des maisons aux États-Unis, qui sont déjà en baisse de 2,2 % par rapport à leur pic de juin 2022 – continuent de baisser et les revenus continuent d’augmenter, les Fondamentaux commenceraient en effet à redescendre sur terre.

Cela dit, les responsables de la Fed ne pensent pas que la correction immobilière en cours soit une répétition de 2008.

“Du point de vue de la stabilité financière, nous n’avons pas vu dans ce cycle les types de crédit de souscription médiocre que nous avons vus avant la Grande Crise Financière. Le crédit au logement était beaucoup plus soigneusement géré par les prêteurs. C’est une situation très différente [in 2022]il ne présente pas de potentiel, [well] il ne semble pas présenter de problèmes de stabilité financière. Mais nous comprenons que [housing] C’est là que se situe un effet très important de nos politiques”, a déclaré Powell aux journalistes plus tôt en novembre.

Vous voyez, la dernière bulle immobilière était fondamentalement une autre histoire. À l’époque, des prêteurs zélés accordaient des prêts hypothécaires (ou mieux, des prêts hypothécaires à risque) à des gens qui, historiquement, n’auraient pas été admissibles. Au fur et à mesure que ce crédit affluait, il a contribué à la fois à un boom de la construction et à un boom des prix des maisons. Cependant, une fois que le resserrement de la Fed a déclenché une correction du marché immobilier en 2006, ce boom de la construction s’est transformé en une surabondance d’offre et ces créances douteuses se sont transformées en une crise des saisies. Cette combinaison d’offre excédentaire et de «vente forcée» a fait chuter les prix des maisons aux États-Unis de 26% entre 2007 et 2012.

Bien que les responsables de la Fed reconnaissent que nous pourrions assister à une “correction matérielle” des prix de l’immobilier, ils ne pensent pas que cela serait aussi dommageable que le krach de 2008. La raison? Dans les années à venir, la Fed estime que nous ne devrions pas avoir à nous soucier d’une crise des saisies ni d’une surabondance massive de l’offre.

Une combinaison de ventes élevées et de problèmes de chaîne d’approvisionnement a vu les constructeurs de maisons accumuler tout un arriéré de projets inachevés pendant la pandémie. D’une part, alors que les constructeurs de maisons se précipitent pour décharger ces maisons, cela pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons en 2023. D’autre part, ce n’est tout simplement pas assez de maisons pour résoudre la pénurie de logements dans le pays. Powell l’a reconnu mercredi.

“Rien de tout cela [the ongoing housing correction] affecte le problème à plus long terme, c’est-à-dire que nous avons un pays bâti et qu’il est difficile d’obtenir un zonage et difficile de faire construire des logements en quantités suffisantes pour répondre à la demande du public », Powell. « Il y a une pénurie de logements à plus long terme.

Ainsi, alors que les taux hypothécaires élevés peuvent contribuer à «équilibrer» le marché du logement en faisant baisser les prix des maisons et en donnant à l’inventaire (voir le graphique ci-dessus) une marge de croissance, la trajectoire du marché peut ne pas favoriser les acheteurs pendant longtemps.

Soyons clairs : personne ne sait vraiment comment la correction immobilière en cours se déroulera réellement. Il y a tout simplement trop de points d’interrogation. L’inflation diminue-t-elle rapidement et entraîne-t-elle une baisse des taux hypothécaires ? Ou l’inflation s’avère-t-elle collante et nécessite-t-elle donc des taux plus élevés plus longtemps ?

Mais nous pouvons dire, sur la base de l’histoire passée, que tout ce qui va suivre variera sûrement selon le marché du logement.

L’une des principales raisons pour lesquelles cela variera est que les fondamentaux varient tellement d’un marché à l’autre. Ne cherchez pas plus loin que Cleveland et Austin. Le premier a connu un boom immobilier modeste pendant la pandémie, tandis que le second a vu les prix des maisons grimper de plus de 70 %. Bien sûr, maintenant que le marché du logement a changé, Austin (que Moody’s Analytics estime “surévalué” de 61%) a déjà glissé dans une forte correction tandis que Cleveland (qui est “surévalué” de 15%) a simplement ralenti.

En termes simples : les fondamentaux du logement sont toujours importants.

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